Etažiranje

Etažni elaborat s planom posebnih dijelova zgrade

• ETAŽIRANJE  OBJEKATA S PRIJEDLOGOM POVEZIVANJA KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA S ZEMLJIŠNOM KNJIGOM sa svim potrebnim zakonom određenim radnjama do ishodovanja novog  vlasničkog lista.

PROVEDBA ETAŽIRANJA

Izrada elaborata etažiranja odnosno plana posebnih dijelova zgrade započinje na zahtjev suvlasnika nekretnine, a temelji se na katastarskom urisu objekta, izvatku iz zemljišne knjige (odnosno knjige položenih ugovora), izmjeri korisnih površina građevine odnosno izračunanoj korisnoj vrijednosti, podacima o ugovorima o kupoprodaji, građevnoj i uporabnoj dozvoli.
Svi bitni podaci o nekretnini opisuju se u elaboratu koji ima svoje grafičke priloge prema pojedinim etažama s jasno označenim posebnim dijelovima i njezinim pripadajućim dijelovima odnosno pripatcima. Plan posebnih dijelova određene građevine izrađuje se na osnovi utvrđenih podataka za pojedinu nekretninu. Bitno je utvrditi je li nekretnina upisana u zemljišnu knjigu i ucrtana u katastarski operat, posjeduje li građevnu i uporabnu dozvolu ili je izgrađena prije 15. 2. 1968., a što se dokazuje ishođenjem uvjerenja iz podataka katastarskog operata.

• Ako je nekretnina ucrtana na katastarskoj čestici, a nije upisana u zemljišnu knjigu, tada je to potrebno prethodno provesti.
• Ako nekretnina nije upisana i ucrtana u katastarski operat, potrebno je provesti postupak upisa putem ovlaštenog geodeta. (Parcelacioni elaborat kojeg pregleda i ovjeri katastar te jedan primjerak šalje u zemljišnu knjigu.)
• U praksi je vrlo često više zgrada izgrađeno na jednoj katastarskoj čestici ili se građevinska čestica sastoji od više katastarskih čestica pa su dijelovi zgrade upisani na jednoj, drugoj, a dio na trećoj čestici. Tada je nužno građevinsku parcelu pretvoriti u jednu katastarsku česticu jer se inače ne može provesti postupak etažiranja.

• U izuzetno se mnogo slučajeva događa da katastarska i zemljišna dokumentacija nisu iste. Pritom je mnogo bolja situacija u katastru zemljišta negoli u zemljišnim Tehnički se dio elaborata obavlja u zgradama premjeravanjem svake prostorije i svake jedinice, nerijetko od podruma do tavana. Naime utvrđeno je da u najvećem broju slučajeva stvarna situacija s prostorijama i položajem zidova znatno odstupa od one koja je prikazana u pronađenoj dokumentaciji. To su najčeće rezultati onih adaptacija za koje nije potrebna posebna građevna dozvola.

  Posebni  dijelovi nekretnine se izračunavaju na temelju korisne površine (ili korisne vrijednosti), a to su korisne površine umanjene ili uvećane za određene iznose, a što utvrđuje sud u izvanparničnom postupku.
  Korisna je površina zakonom definirana kao ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. Pri izračunavanju korisne površine ne uzimaju se u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe te stubišta, i sl.

  Sastavni dio naše usluge pri izradi etažnog elaborata predstavlja prijedlog upisa posebnih dijelova građevine .

  Potrebno je da se svi suvlasnici nekretnine očituju i usuglase ovjerenim potpisom Međuvlasničkog ugovora o uspostavi vlasništva određenoga posebnog dijela nekretnine, a eventualni se sporovi rješavaju u izvanparničnom postupku.

  Zakonom je utvrđeno da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti sve dok se precizno ne ustanovi da je određena prostorija samostalna uporabna cjelina. Određeno je da su za utvrđivanje zaduženi županijski uredi za graditeljstvo koji za to izdaju potvrdu.

  Za pristupiti izradi elaborata potrebno je pribaviti sljedeće dokumente (ne starije od 6 mjeseci):
  – kopija katastarskog plana katastarske čestice s ucrtanom zgradom
  – izvadak iz zemljišne knjige (ili knjige PU)
  Nakon izrade elaborata i ishodovanja potvrde – potvrda upravnog tijela nadležnog za graditeljstvo da etažne jedinice na kojima se želi uknjižiti vlasništvo predstavljaju samostalne uporabne cjeline,  potrebno je slijedeće
  – Sastaviti i ovjeriti kod javnog bilježnika Međuvlasnički ugovor s uključenim izjavama o suglasnosti svih suvlasnika zgrade.

  Završna faza: predaja skupa dokumenada u zemljišno-knjižni odjel s Prijedlogom za uknjižbu i provedba etažnog elaborata.
  Cilj: Ishodovanje novog zemljišno-knjižnog izvatka (vlasničkog lista) s upisom novog stanja – prema urađenom elaboratu.